W myśl przepisów Prawa budowlanego każdy właściciel lub zarządca obiektu budowlanego zobowiązany jest do dokonywania okresowych kontroli stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu. Co najmniej raz w roku należy przeprowadzić roczny przegląd budowlany, który – choć bywa traktowany rutynowo – odgrywa kluczową rolę w zapewnieniu bezpieczeństwa użytkowników oraz trwałości konstrukcji.
Zakres tej kontroli nie ogranicza się wyłącznie do oględzin ścian i dachu. Ustawodawca wyraźnie określił, które elementy i instalacje powinny być objęte coroczną oceną techniczną. Niestety, w praktyce zdarza się, że zakres przeglądu bywa traktowany wybiórczo – co może prowadzić do pominięcia istotnych usterek lub nieprawidłowości.
Zakres rocznego przeglądu budowlanego
W myśl przepisów art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego zobowiązany jest do przeprowadzania co najmniej raz w roku kontroli okresowej, obejmującej przegląd:
- ogólnobudowlany
- instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska
- instalacji gazowych i przewodów kominowych
Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:
Art. 62. [Okresowe kontrole stanu technicznego obiektu budowlanego, instalacji i przewodów]
1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
Zakres rocznego przeglądu ogólnobudowlanego
W odniesieniu do budynków mieszkalnych zakres reguluje dodatkowo rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. W przypadku budynków niemieszkalnych – choć nie obowiązuje analogiczne rozporządzenie – przyjmuje się tożsame podejście, uwzględniające specyfikę danego obiektu oraz ewentualne dodatkowe instalacje lub urządzenia eksploatowane w jego strukturze.
Zakres przeglądu powinien objąć m.in.:
- zewnętrzne warstwy przegród zewnętrznych – np. tynki, okładziny elewacyjne,
- elementy konstrukcyjne ścian zewnętrznych – w tym gzymsy, pilastry, attyki,
- balkony, loggie, tarasy oraz ich balustrady,
- urządzenia i instalacje zamontowane do ścian i dachu budynku (np. klimatyzatory, anteny, kolektory),
- pokrycie dachowe oraz elementy systemu odwodnienia (rynny, rury spustowe),
- obróbki blacharskie i szczelność połączeń,
- instalację ciepłej wody użytkowej i centralnego ogrzewania (jeśli występują),
- elementy systemu przeciwpożarowego, które są trwale związane z budynkiem,
- piony kanalizacyjne oraz odpływy ściekowe,
- przejścia instalacyjne przez przegrody – wodno-kanalizacyjne, gazowe, elektryczne itp.
Zakres rocznego przeglądu instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska
W ramach rocznego przeglądu budowlanego należy również dokonać oceny stanu technicznego instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy – Prawo budowlane. Do tej kategorii zalicza się m.in. osadniki, separatory substancji ropopochodnych i tłuszczowych, zbiorniki retencyjne, przydomowe oczyszczalnie ścieków, a także inne systemy ograniczające emisję zanieczyszczeń lub wpływ eksploatacji budynku na środowisko. Pominięcie tego elementu kontroli może skutkować nie tylko zagrożeniem środowiskowym, ale i odpowiedzialnością prawną właściciela lub zarządcy obiektu.
Zakres rocznego przeglądu instalacji gazowej i przewodów kominowych
Zgodnie z § 47 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, roczny przegląd powinien obejmować:
Instalacja gazowa:
- sprawdzenie szczelności przewodów i połączeń,
- kontrola stanu technicznego zaworów i armatury,
- ocena stanu technicznego urządzeń gazowych,
- weryfikacja skuteczności wentylacji w pomieszczeniach z urządzeniami gazowymi.
Przewody kominowe:
- sprawdzenie drożności przewodów,
- ocena szczelności i stanu technicznego kanałów,
- kontrola prawidłowości wykonania i podłączeń do urządzeń,
- ocena ciągu kominowego.
Kto może wykonywać kontrolę instalacji gazowej i przewodów kominowych?
- Przegląd instalacji gazowej może wykonać osoba posiadająca świadectwo kwalifikacyjne grupy 3 – DOZÓR (D), w zakresie odpowiedniej kategorii instalacji gazowej i ciśnienia roboczego.
Przegląd przewodów kominowych – dymowych, spalinowych i wentylacyjnych – zgodnie z art. 62 ust. 6 ustawy Prawo budowlane, kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych mogą wykonywać wyłącznie:
- osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności:
– konstrukcyjno-budowlanej, lub
– instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych oraz wodociągowych, - osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim.
Dodatkowo, osoby posiadające uprawnienia budowlane mogą przeprowadzać kontrole:
- kominów przemysłowych,
- kominów wolno stojących,
- przewodów kominowych z ciągiem wymuszonym, czyli takich, w których ruch powietrza zapewniają urządzenia mechaniczne (np. wentylatory, wyciągi).
Dowiedz się więcej o przeglądzie kominiarskim.
Kiedy wykonuje się przegląd techniczny budynku?
Przegląd techniczny budynku wykonuje się w określonych odstępach czasu, zgodnie z zapisami ustawy Prawo budowlane. Przepisy jasno wskazują, kiedy należy przeprowadzić kontrolę stanu technicznego, jakie elementy budynku powinny zostać sprawdzone i jak często powtarzać tego typu działania.
Roczne przeglądy zaleca się przeprowadzać po sezonie zimowym, najlepiej na wiosnę. Dla budynków wielkopowierzchniowych o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz inne obiekty budowlane z dachem większym niż 1000 m² wymagają dwóch przeglądów rocznie, terminy te są ustalone na:
- Do 30 listopada – drugi przegląd.
- Do 31 maja – pierwszy przegląd.
MEGADOM – Dlaczego warto z nami współpracować?
Firma MEGADOM świadczy kompleksowe usługi w zakresie obowiązkowych przeglądów budowlanych, realizowanych zgodnie z przepisami Prawa budowlanego. Oferujemy rzetelną kontrolę stanu technicznego elementów konstrukcyjnych budynków oraz instalacji narażonych na oddziaływanie warunków atmosferycznych i procesów eksploatacyjnych. Obsługujemy zarówno zarządy wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych, jak i właścicieli prywatnych obiektów budowlanych.
Powierzając nam wykonanie przeglądu, otrzymujesz nie tylko fachowe opracowanie techniczne, ale również wsparcie merytoryczne i doradztwo w zakresie dalszego postępowania. Skontaktuj się z nami i zadbaj o swoją nieruchomość zgodnie z wymaganiami prawa oraz zasadami dobrej praktyki inżynierskiej.
