Obowiązki właściciela budynku: Utrzymanie i bezpieczeństwo (Prawo Budowlane, Rozdział 6)

Zarządzanie nieruchomością to duża odpowiedzialność, która wykracza daleko poza dbanie o estetykę czy remont domu. To przede wszystkim bezwzględny wymóg zapewnienia bezpieczeństwa mieszkańcom i użytkownikom. Rozdział 6 ustawy Prawo budowlane nakłada na właścicieli i zarządców konkretne, rygorystyczne obowiązki. Poniżej wyjaśniamy najważniejsze przepisy, których nieznajomość może słono kosztować.

Główne obowiązki właściciela lub zarządcy (Art. 61)

Każdy właściciel lub zarządca ma bezwzględny obowiązek utrzymywania budynku w należytym stanie technicznym. Oznacza to, że obiekt musi być używany zgodnie z jego przeznaczeniem. Należy zachować szczególną ostrożność i reagować natychmiast w przypadku działania sił natury (np. wyładowania atmosferyczne, silne wiatry, powodzie) lub działań człowieka, które mogą uszkodzić strukturę budynku i zagrozić bezpieczeństwu.

Okresowe kontrole stanu technicznego (Art. 62)

Regularne przeglądy to podstawa bezpieczeństwa. Prawo budowlane dzieli je na kilka kategorii, w zależności od częstotliwości i zakresu:

• Kontrola roczna (co najmniej raz w roku): Obejmuje sprawdzenie elementów narażonych na warunki atmosferyczne, instalacji chroniących środowisko, a także instalacji gazowych i przewodów kominowych (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych). Sprawdź pełny zakres kontroli rocznej.
• Kontrola pięcioletnia (co najmniej raz na 5 lat): Kompleksowe badanie stanu technicznego obiektu, jego przydatności do użytkowania, estetyki oraz otoczenia. Obejmuje również szczegółowe badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej. Zobacz szczegółowy zakres kontroli pięcioletniej.
• Kontrola półroczna: Dotyczy dużych obiektów (powierzchnia zabudowy powyżej 2000 m² lub powierzchnia dachu powyżej 1000 m²). Musi być przeprowadzona do 31 maja oraz do 30 listopada każdego roku. Dowiedz się więcej o zakresie kontroli półrocznej.

Warto pamiętać, że budynki mieszkalne jednorodzinne (oraz budownictwo zagrodowe i letniskowe) są zwolnione z rocznej kontroli elementów narażonych na wpływy atmosferyczne, jednak nadal obowiązują je kontrole instalacji gazowych, kominowych oraz przeglądy pięcioletnie.

Książka Obiektu Budowlanego i Protokoły (Art. 62a - 65)

Z każdej przeprowadzonej kontroli specjalista z uprawnieniami (np. mistrz kominiarski lub inżynier) musi sporządzić protokół. Dokument ten zawiera m.in. zakres kontroli, stwierdzone nieprawidłowości oraz zalecenia naprawcze wraz z terminem ich wykonania.

Co ważne, protokoły dotyczące przewodów kominowych sporządza się w formie dokumentu elektronicznego (tzw. system e-CEEB). Wyniki kontroli muszą zostać wprowadzone do Książki Obiektu Budowlanego (c-KOB) w terminie 7 dni od jej zakończenia.

Konieczność napraw i interwencja Nadzoru Budowlanego (Art. 66 - 70)

Jeśli podczas kontroli zostaną wykryte uszkodzenia zagrażające życiu, zdrowiu, mieniu lub środowisku, właściciel musi je niezwłocznie usunąć.

Gdy obiekt jest w nieodpowiednim stanie technicznym lub swoim wyglądem oszpeca otoczenie, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB) wyda decyzję nakazującą usunięcie nieprawidłowości. W skrajnych przypadkach – gdy budynek grozi zawaleniem – organ nakaże jego opróżnienie, zakaz użytkowania, a nawet rozbiórkę nieużytkowanego, nienadającego się do remontu obiektu (Art. 67 i 68).

Zmiana sposobu użytkowania (Art. 71 - 71a)

Chcesz przerobić garaż na warsztat lub dom mieszkalny na lokal usługowy? Taka operacja to zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Wymaga ona zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej (często za pośrednictwem portalu e-Budownictwo) jeszcze przed fizycznym rozpoczęciem działalności.

Samowolna zmiana sposobu użytkowania (bez zgłoszenia) skutkuje wstrzymaniem użytkowania i nałożeniem wysokiej opłaty legalizacyjnej. W ostateczności urząd może nakazać przywrócenie stanu pierwotnego.